随着住房体制改革的深入和房地产市场的蓬勃发展，市场对物业服务的需求愈来愈大，业主对服务质量的期望愈来愈高，物业服务行业对从业人员的需要也愈来愈多。但是近年来，郑州市却出现了物业服务人员供不应求的矛盾。全市物业服务企业普通员工缺口在 30%以上，工程技术人员缺口在 20%以上。员工紧缺已由个体性、季节性难题，演变为普遍性、常态化的难题。员工紧缺问题束缚着物业服务企业的手脚，给企业的正常运行带来不利的影响，使得业主对物业服务企业的意见反应激烈，继而成为造成小区业主与物业服务企业纠纷的负面因素。

 

一、员工紧缺的原因

 

1、年青一代就业观念发生根本变化。在劳动力市场求职的人群中，新生代农民工（1980 年以后出生，户籍在农村，离开原籍在外打工）占总数的 60%以上。新生代的父辈即老一代农民工，是为了“打工挣票子，回家盖房子，娶妻生孩子”；而新生代农民工的求职动因，已由“经济型”转为“生活型”。绝大多数求职者希望在打工的城市买房定居，过高品质生活。在就业上，他们不仅希望工资如愿，更在意行业是否能展示个人才能、适合自己发展，关注工作环境、社会保障、是否舒心及个人价值的实现。物业服务企业的枯燥工作，难以让他们满意。另一方面，高速发展的酒店服务业、娱乐餐饮业、大型零售企业、保险公司等行业的劳动力竞争要远强于物业服务行业，这对物业服务行业形成了“压迫态势”。

 

2、工资偏低、社会保险负担重。物业企业的工资，在各类行业中属于较低水平。2012 年职工年平均工资为35541 元，而物业服务企业的保洁、保安年平均工资约 20000 元，相当于全市年平均工资的 56.2%。物业服务企业社会保险负担重。由于社保缴费是按员工工资的一定比例计算，如果全部缴纳，五项保险合计相当于员工个人工资收入的 40%左右，使企业原本就较薄的利润空间被进一步挤压。有些企业采取了区别对待的原则，只为其核心管理和技术人员缴纳社会保险，不为其他大多数员工缴纳。

 

3 、一些企业缺乏以人为本的理念。在一些企业中，薪资水平、社会保障、人文关怀等一系列深层次的矛盾日益凸显，存在低工资、低福利、低权益的问题，法定休息日不能保证，超时工作多。有的缺乏对员工的关爱，不注重企业文体娱乐设施建设和提高职工业余生活品质。有的对职工要求过分苛刻，员工与老板之间等级森严，动辄就是处罚，使职工感受不到关怀和温暖，招不进、留不住，流动性很大，很少有人愿意在这样的物业服务企业连续工作。加之部分业主对保安、保洁的工作不了解，看不起他们。社会舆论的压力，令不少想从事此类职业的人员望而却步。

 

4、劳动关系不稳定、维权成本高。一些物业服务企业存在劳动合同短期化的现象，员工成长空间狭窄，使劳动者缺乏职业安全感，造成员工劳动关系不稳定。有的企业劳动争议案件频发，员工维权成本高，一旦发生争议，员工在相当长的时期内，无法正常就业。劳动者一般的劳动争议维权成本，就在 7000元以上。劳动争议案件从纠纷发生到裁决作出，平均周期为 6 个月，最长需时 18 个月；涉及劳动关系纠纷的普通工伤案件，平均前后履行 12 个程序，耗时 36 个月左右；职业病案件，经历的程序将达 15 个，耗时 2 年。

 

二、解决问题的对策

 

1、提升企业经济实力。物业服务行业劳动密集性的特点，决定了支出成本中绝大部分是劳动力成本。十八大提出了 2020 年国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番，实现全面建成小康社会的宏伟目标。“劳动值钱”的良好氛围正在形成，劳动力价格上涨是大势所趋。物业服务作为微利行业，任务相当艰巨。中国物业管理协会会长谢家瑾早就告诫说：

 

“不能创富的行业是没有前途的行业。”人往高处走，水往低处流，说明的不仅仅是一种自然规律，更反映了人们择业的普遍特性。物业服务企业不能只依靠收缴物业管理费求生存，必须依靠开拓多元服务，转型升级求生存，依靠创收求效益，依靠创新求发展。因此，提高物业服务企业的经济实力，开辟新的创收盈利渠道，全方位经营、宽领域扩展、多渠道赢利，是解决物业服务企业人员紧缺的基础条件。要以等不起的紧迫感、慢不得的危机感、坐不住的责任感，着力构建现代物业服务业发展新体系，着力打造发展品牌物业、人性物业、低碳物业、数字物业、信用物业。拓展物业服务领域，提高企业经营效益；这样才能吸引人、留住人。

 

2、发挥企业家的引领作用。企业家是企业之主，是企业发展壮大的主心骨和顶粱柱，是决定和引领物业服务企业未来发展的健康力量。企业家要正确处理好立德与立功、利益与道义、企业与员工的关系。不是自己做商人赚钱，而是设计一个长久赚钱的商业模式；不是做伯乐去相马，而是构建一个人才辈出的机制；不是使自己成为企业离不开的人，而是建立一个离开谁企业都能很好运转的组织。中国物业管理的发源地广东省，于 2013年 5 月 1 日起实施了《广东省劳动保障监察条例》。其中规定：“用人单位制定和实施具有罚款或扣减工资内容的规章制度，将被视为违法。”他山之石、可以攻玉。这也要求郑州物业服务行业的企业家，要以人为本，把员工作为企业生存发展的第一资源、看成是共同合作的伙伴、看成是企业的投资者。因为员工向物业服务企业投入了自己的知识、才能、劳动、青春年华，甚至是毕生精力。把维护物业员工的合法权利，创建和谐劳资关系，变成企业家的自觉行为。确立发展依靠职工、成果惠及职工，维护员工利益就是维护企业利益、关心职工就是重视企业发展的理念，进一步突出“人才强企”的战略思想。对业主做一个好公司，对员工做一个好雇主，对股东做一个好经理、对业界做一个好伙伴、对政府做一个好纳税人、对社会做一个好公民、对自己做一个好交代。

 

3、倡导快乐工作理念。物业服务企业中的新生代，作为一个青年群体，会因为买房、社交、结婚，甚至交通拥堵而有生活焦虑；作为一个知识群体，会因为职业选择迷茫、职业梦想难以实现而有工作焦虑；作为一个边缘性群体，会因为社会保障缺失、诉求难以表达等而有安全焦虑；作为一个追梦群体，会因为精神需求难以满足、前途方向不明而会有发展焦虑。要使这些人在物业服务企业招得进、留得住、用得好，就必须认真落实党的十八大提出的“加强和改进思想政治工作，注重人文关怀和心理疏导，培育自尊自信、理性平和、积极向上的社会心态”的新要求，倡导快乐工作理念，完善 ６ 个快乐。即：价值取向，乐在创业；民主管理，乐在平等；职业发展，乐在成长；收入分配，乐在共享；人文关怀，乐在真情；文化生活，乐在参与。现代企业管理学家提出了一个颇具新意的观点，认为企业有两个“上帝”，即一个是业主（客户），一个是员工。

 

因此，要尊重员工的人格，尊重员工的劳动。不因强调严格管理而排斥员工个性，不因强调集体利益而忽视员工正当权益。建立公平公开、具有竞争激励的薪酬机制，让员工分享企业发展的成果；建立科学、合理的职工晋升机制，帮助员工达到自己的职业生涯高峰；在工作、生活、就医、子女就学等方面为员工排忧解难；针对员工需求设置学习、娱乐、体育、网络等设施和场所。让新生代打消“候鸟”的自我认定，自愿愉悦的长期在企业工作。

 

4、建立完善的培训提升机制。建立系统的教育培训体系，予以员工充分的在职培训机会，提高员工的技能水平，满足员工的自我发展需求。从经济角度认识，培训是投资。通过培训用先进的思想、正确的观点、有核心竞争力的企业文化去影响员工，把员工培养成为具有独立思想和创新意识的人才，为企业持续性发展奠定基础，从而增强企业的竞争力。从价值角度认识，培训是增值。人力资源是一种极其宝贵的资源，它会随着教育和培训的不断深入，调动员工积极性，提高工作的质量和社会声誉，增加企业赢利，使企业与员工共同成长、实现双赢。

 

因此，要按照国家部委的有关要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高；抓好学历教育，从在职人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养人才。同时，建立核心员工流失预警机制，确立员工流失率安全系数。允许一定范围内的员工流动，防止出现工作中的惰性和执行力下降等问题。建立“素质准入制”，实行“末位淘汰制”，形成有作为才有地位的良好风尚。

 

5、改变传统的用人观念和员工队伍的年龄构成。在解决员工紧缺问题上，挖掘低龄老年人力资源应作为一条途径。低龄老年人，是指 60 岁至 68 岁之间的人员。中国规定的退休年龄，在世界上相对较低，加之我国大力推行提前退休，中国的退休年龄男女平均为 56.1 岁。而世界发达国家仅女职工的退休年龄，普遍就在 60 岁以上。美国的退休年龄，则规定为男女均为 66 岁。据统计，郑州市有 30 多万退休职工，其中的 60.1%为 60岁至 68 岁之间的人员，这些低龄老年人口出外工作的，只占低龄老年人总数的 5%。随着预期寿命的不断延长，越来越多的低龄老年人，身体健康、具有知识、经验、技能、人脉的比较优势，是知识技能传递的使者，有能力也有意愿继续为社会贡献力量。他们的工作态度更积极、责任感更强、岗位更稳定。挖掘低龄老年人力资源，既能缓解物业服务企业员工紧缺带来的不利影响，也可以给年轻物业服务人员传授知识、经验、专长等，与年轻人之间产生一种优势互补，达到人力资源的优化配置。香港的物业服务、餐馆、酒店等用的一些人，都是年纪不小的阿姨、老伯。因此，要依据平等协商、报酬合理的原则，通过合同方式明确物业服务公司与低龄老年人双方的权利和义务。我国最高人民法院规定：老年人与用工单位发生劳动争议，向法院提出诉讼的，法院将按照劳务关系处理。这样既能保障双方的合法权益，也能减少企业人力资源短缺的后顾之忧。

 

6、相关职能部门要加大政策扶持力度。政策扶持是富金矿，政策扶持是生产力。有关职能部门要充分认识物业服务行业对改善民生、解决就业、建设美丽和谐郑州等方面的重要作用，为物业服务行业输“金”活“血”。加大财政政策对物业服务行业的扶持力度，配套完善有关的制度、机制、流程，形成对物业服务行业的倾斜性帮扶、特惠性支持；加快设计更为合理的税收优惠政策，实行轻税赋，进一步提高增值税和营业税的起征点；增加政府对物业服务企业公共服务的购买力度；免除物业服务企业残疾人保障金、城市建设、教育附加费，由财政统一支付；在企业缴纳保险和公积金方面给予适当补贴；同时适当减少劳动者个人缴费额度，实施“化税为薪”和“减税增薪”的措施；借鉴广州、深圳等地经验，出台对企业聘用的高级专业技术人才、管理人才个税返还政策，并依据其贡献给予奖励；遵循按需提供、按质论价的市场定价原则，根据用工、能耗等物业服务企业成本变动以及物价上涨情况，建立物业服务费正常调整机制，实行政府指导价和市场协议价，保证企业的经济利益；减少劳动者的劳动争议成本，简化相关程序；积极开展有声势、有影响、有深度的物业服务行业的宣传，营造良好的舆论氛围。