拓扑资讯 - 建立物业服务费自动调价机制的思考

一、当前行业经营环境分析
近几年来,随着物价的持续上涨,尤其是劳动力价格的快速上涨,使物业服务企业的经营成本急剧加大,而作为大部分物业服务企业,主要收入的物业服务费调价难,则是企业面临的瓶颈。一时间,作为劳动密集型组织的物业服务企业,普遍面临空前的经营压力。物业管理,这个在不久前还被称为“朝阳产业”的新兴行业,似乎过早地迎来了行业经营的寒冬。
值得庆幸的是,面对严峻的经营压力,许多物业服务企业并未坐以待毙,而是结合自身的不同情况,采取了各种应对经营压力的对策。将业务重心转向资产经营,走产品升级之路;利用客户资源开展多种经营,走产品多元之路;索性投资其它行业,走经营多元之路。可谓八仙过海,各显神通。这些企业面对经营环境的变化,及时调整经营策略,不断创新盈利模式,其中一部分企业的确取得了不错的经营业绩,闯出了自己的新路子。他们的开拓精神值得肯定,他们的成功模式更加值得借鉴。
但是,还有许多企业囿于自身资源的限制或其他种种原因,短期内很难在物业费之外获得其它收入,或者说物业费仍然是企业最主要的收入来源。对于这些企业来说,通过物业费调价,走追求质价相符之路是迫不得已的选择。但就目前物业服务行业的市场环境而言,物业费调价也绝非易事。
因此,研究如何降低物业费调价难度,建立物业费自动调价机制,是缓解物业服务企业经营压力的当务之急。而要想建立新的物业费定价调价机制,则首先要分析现行的物业费定价机制的利弊。
二、现行物业费定价机制分析
发改委和住建部 2003 年制定并颁布实施的的《物业服务收费管理办法》第六条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门,会同房地产行政主管部门确定。参照该办法的规定,随后各地在制定地方规章时,一般确定的物业费定价方法有两种,一是政府指导价,二是市场调节价。各地通常确定普通住宅实行政府指导价,普通住宅之外的物业实行市场调节价。
各地现行的物业服务收费机制有其合理的一面,对于非普通住宅物业实行市场调节价,让物业管理的相关主体自主约定价格,这是市场经济的应有之义。对于普通住宅物业,由于涉及数量庞大的普通老百姓,主管部门从保障民生的角度出发,按照公共产品的价格管理机制,来管理普通住宅的物业费价格,可以降低老百姓的住房支出,在一定时期内规范了相关主体的市场行为,促进了社会的和谐与稳定。
但是,近几年随着社会的发展,也出现了一些新的问题。一是政府指导价究竟是要指导企业确定合理的价格以规范市场,还是要指导企业确定较低的价格以保障民生?这个目的不明确。如果是前者,则必须建立政府指导价的调价机制,否则价格今年合理,明年就不合理了,起不到规范市场的作用。如果是后者,则必须建立对物业服务企业的补贴机制,否则企业将无法生存,企业撤管了,保障民生也无从谈起。而现行的机制中恰恰缺少调价机制和补贴机制。二是实行政府调节价的普通住宅,究竟应当是哪些性质的物业,各地在出台地方规章时,一般将保障住房和商品住宅同时纳入普通住宅的范围,但其实两者的业主群体存在着显著的差异。笔者以为,以低收入群体为主的保障住房物业费,在政府出台补贴机制的前提下,实行政府指导价很有必要,但商品住宅的物业费,是否还有必要实行政府指导价却值得商榷,至少普通商品住宅的物业费不应享受政府补贴。三是对于实行市场调节价的非普通住宅的物业费的调价,由于目前多产权物业普遍面临业主大会成立难,造成的主体缺失问题,这些物业的物业费调价基本上是政府不管,业主不理,企业往往是求告无门,要么还在苦苦支撑,要么只能收摊走人。
通过以上的分析我们发现,现行的物业服务收费定价机制有其合理的部分,尤其是结合10年前的行业发展情况来看更是如此。但是随着房地产和物业服务行业的发展,暴露出来的问题越来越多,有些规定已经不能适应目前物业费定价调价管理的要求,必须结合当前行业面临的情况作出新的思考。
三、建立物业费自动调价机制的思考
1、主管部门要解放思想,尽快完善收费管理机制。要想建立物业费自动调价机制,主管部门首先要解放思想,加快物业服务收费管理机制的修订工作。重点是要解决好3个问题:一是确实需要政府定价的物业,实行政府指导价,其他性质的物业能让市场自主定价就完全放开。主管部门不要总是把广大业主和物业服务企业当成长不大的孩子,其实越早放手让这些主体到市场中经风历雨,反而会成长得更快,市场就会规范得更早。二是对于实行政府指导价的物业费,主管部门应当同时建立自动调价机制和补贴机制,通过调价机制的建立,让调价成为常态;通过补贴机制的建立,让企业有利可图,从而让企业心无旁骛做好服务。三是对于实行市场调节价的物业费,主管部门应当大力提倡并鼓励质价相符的服务和被服务的理念,积极引导广大业主建立花钱买服务的正确消费观念。
2、广大业主要转变观念,积极参与物业小区管理。要想建立物业服务费自动调价机制,广大业主要加快转变观念,重点是要树立3个意识: 一是树立参与小区管理的行权意识。目前业主大会成立难、运作难的主要原因,就是因为业主参与小区管理的行权意识不强,业主大会成立不了、运作不好,导致物业管理活动的主体缺失,物业费自动调价机制就不可能建立。二是树立花钱买服务、多花钱买好服务的消费意识。当前许多业主的消费意识,还停留在计划经济时代,由单位包办的阶段,一心只想不花钱享受服务,或者少花钱享受好服务。如果大量的业主还是这样的消费意识,物业费自动调价机制也不可能建立。三是树立遵守契约的意识,物业服务企业与广大业主是通过物业服务合同建立服务与被服务、收费和缴费的契约关系,双方必须严格遵守契约,各自的权益才能实现。如果企业不履约,业主就享受不到好的服务,如果业主不履约,企业就收不到物业费,如果双方没有树立遵守契约的意识,合同中即便约定了物业费自动调价的条款,也得不到执行,建立物业费自动调价机制也只能是空谈。
3、物业服务企业要研究问题,主动做好调价机制策划。要想建立物业费自动调价机制,物业服务企业关键是要研究对策,重点要做好3个方面的策划:一是要做好物业成本测算的前瞻性策划。由于近几年物价上涨的速度太快,有些物业项目在合同签订时确定的价格,当时算帐还能赚钱,等到项目交付时再算帐就不赚钱了,甚至还要赔钱。所以物业服务企业在做项目成本测算和定价时,一定要考虑物价上涨的因素。如果市场或甲方暂时不能接受测算的价格,可以考虑签约时先约定一个较高的价格,但当期执行时先打个折扣,按照较低的标准执行,等到以后成本提高了,再调到合同约定的价格,为物业费预留一个调价的空间。二是在物业服务合同中约定好自动调价的条款。近几年服务成本上涨已经成为常态,所以物业服务企业在签订物业服务合同时,除了约定当期收费价格之外,可另外再约定一个逐期增长率,类似于房屋租赁合同中的租金增长率。约定了物业费增长率,也就相当于建立了物业费自动调价机制。三是尽可能签订酬金制合同。酬金制合作方式下,物业服务企业收取的是酬金,物业服务成本的上涨与物业服务企业无关,完全由业主承担,同时接受业主的审计监督。采用酬金制合作方式,是最为有效的物业费自动调价机制,但前提必须是业主大会的成立和运作,是规范有效的。