一、物业管理面临的主要问题和原因

 

　　1.只要服务不要交费。

 

　　在长期计划经济体制下，居民享受着国家无偿分配的福利住房，对房屋设施设备的使用状况漠不关心，是完全的国家和单位“供给制”。但我国实行社会主义市场经济后，房屋不再是国家和单位供给，获取住房的方式发生了更本的改变，房屋真正成了商品，在这一大背景下，物业管理也随之出现。新的住房制度下，人们在购置了住房成为业主之后，还要聘请物业管理，与物业管理公司签订《物业服务合同》、《业主公约》，依照“谁消费，谁付费”的原则约定应交纳的服务费用。可是人们已习惯了几十年“只享受不（少）付费”的传统，根本不认识、不理解物业管理和物业服务费，业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳物业服务费难免产生思想抵触，不愿意、不主动缴费。于是“只要服务不要交费”的观念和行为几乎弥漫了整个中国住宅类物业管理，愈是市场化程度低、改革开放程度差、经济落后的城市，这种情况愈烈，使物业管理行业的发展受到严重制约。

 

　　2.业主误会物业管理企业“乱收费”。

 

　　在我国物业管理工作中，业主对物业服务费收费项目认识不清，一直是物业管理过程中的突出问题，常常引起业主和物业管理企业间的误会和矛盾，业主认为物业管理企业“乱收费”，物业管理企业埋怨业主“赖帐”。所谓物业服务费，习惯上也叫物业管理费，通常是指物业管理公共性服务收费，按国家发展改革委、建设部新近颁布的《物业服务收费管理办法》定义为：“物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用”，其包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理企业办公费；物业管理企业固定资产折旧；法定税费；企业利润。但居民对于这些具体收费项目和物业服务费的成本构成根本不了解，甚至连物业管理企业的管理人员都讲不清楚，这就难免业主“误会”了。而且，在收费行为中，个别物业管理公司擅自提高收费标准和擅自增设收费项目，有的动辄向业主一次收缴半年、一年、甚至五年的物业服务费，有的还收取超标准的装修保证金，有的对业主或物业使用人的质疑不能给出详细、合理的说明和解释，有的不能自觉接受业主和用户的监督……这些都加深了业主对物业管理企业收费行为的猜疑，使得业主更加不信任物业管理公司，对物业管理收费的认识愈加模糊。

 

　　3.物业管理法规不健全导致物业管理收费难。

 

　　现代物业管理是建立在契约基础上的民事行为。因此，应当有健全的法律、法规来规范人们在物业管理活动过程中的行为及其权利、义务关系，但由于我国物业管理起步晚，发展时间不长，许多管理关系尚不明确，物业管理法规一直没有形成完善的体系。尽管近些年陆续出台了《物业管理条例》和一些地方性物业管理法规，但大多过于宏观，且不完整，也不全面，不能调节纷繁的物业管理纠纷，操作性不强。政府职能部门、开发商、建设单位、业主、物业管理公司、物业相关方等各主体在物业管理中的职责、权利、义务、经济关系还未完全理顺。物业管理实践中出现不少纠纷和矛盾，往往是因法规的不完善，而不能得到调节和及时圆满地化解，使业主和物业公司的“怨恨”越积越深，直接导致了物业管理收费难。例如当前发生在许多省市的地下停车场、半地下停车场的产权纠纷问题，本就是物权法应当界定，并由开发商在房屋销售过程就应当解决好的问题，跟物业管理毫不搭界，就由于法律缺失，使得这一矛盾最后业主以拒交物业服务费发泄在物业管理企业身上，类似的这种情况不甚枚举。

 

　　4.舆论误导物业消费。

 

　　物业管理是一项新生事物，不但业主感到陌生，就是从事多年房管工作的同志和现已从事物业管理工作的同志认识也未必深刻，人们大多只从报纸、杂志、电视等媒体来关注物业管理和物业管理收费的相关情况、获得物业管理是非的判定标准。因此，在人们对物业管理知之甚少、概念混沌，却又依赖和关注物业管理的今天，媒体的社会责任和作用就显得十分重要。但现实中，不少媒体往往为了报纸、杂志畅销、电视和广播收视和收听率提高，不是基于事实和安定团结的大局，只从受众愿意接受的角度出发报道物业管理纠纷，盲目指责物业管理公司收费过高，客观上诱导了业主拒交费，使物业管理公司入不敷出。试问：“企业断了管理费用来源，能管好小区吗？”一旦小区内出现偷盗或物业管理服务不到位情况，媒体又要夸大其词，大肆渲染，诱导业主与物业管理公司“对着干”，最后导致物业管理公司与业主的关系极度紧张。有的媒体甚至违背记者“实事求是、客观、公正”的起码职业道德规范，片面报道，故意挑起事端制造新闻，在一个区域内搅乱居民安居乐业的大好局面，当不能收场时，又将责任一股脑推给政府，说政府“不作为”。向发生于去年底的南京市尚书公寓业主委员会煽动业主拒交物业服务费，导致物业管理公司退出小区管理、广大业主至今煎熬在“水深火热”之中的严重后果事件，与个别没有社会责任感的记者的片面报道和“煽风点火”不无关系。

 

　　5.物业服务费价格低收费难。

 

　　物业管理服务收费，是物业管理中最敏感的问题，他直接涉及到业主、使用者和物业管理公司的切身利益。当前出现的问题主要有四个方面：一是收费偏低。目前，大多数物业管理企业都面临亏损的实际，不得不以多种经营收益来弥补日常管理服务的经费亏空，或者依赖于开发商补贴，企业不能全身心关注于服务质量本身，整天忙碌于“化缘”；二是缺乏统一的分类定价标准。地方政府行政主管部门出台的物业服务费收费标准是有权威指导性的，但具体操作还得由物业管理公司根据管理实际情况先行制订。由于定价标准的不统一，使得同一城市的同类物业在服务内容、质量相近时，出现较大差别的收费标准现象，使消费者互相攀低价，将物业管理收费拖入成本线下；三是收费难度大。业主对购房后缴纳物业服务费想不通，不愿意主动缴费。业主对开发商留下的房屋质量等问题的怨气撒到物业管理公司，不交费；四是光收费少服务。有的企业为迎合市场，以降低收费标准裁减服务内容、服务标准的手法以抵御亏损；有的企业只收费少服务或服务跟不上……恶化了物业消费市场，加剧了业主对物业管理企业的不信认、猜疑和拒交费。